在曼哈頓超高端房產市場中，房址至關重要，而希曼斯公爵位置得天獨厚：它坐落在第五大道和82號大街轉角處，位于紐約引以為傲的“博物館大道” (Museum Mile)上。但是，占據合適的街道(紐約第五大道為世人所追捧)還不足以說明她的偉大之處。豪宅之所以享譽盛名，還在于她在高級街區上所能延伸的英尺數。
希曼斯公爵公館具備了超高端房產的一切元素。除占據82號大道100英尺外(在曼哈頓的這段區域而言已是奢華之距)，她還延伸到了轉角，占去第五大道27 英尺。超乎尋常的寬度、街角的占地面積以及在第五大道的異軍突起使得希曼斯公爵公館舉世無雙。正因如此，布朗·哈里斯·史蒂文斯(Brown Harris Stevens)公司房產經紀人寶拉·德爾(Paula Del Nunzio)才會將其初始價格標為5,000萬美元。
希曼斯公爵位置得天獨厚
但她或需翻修
據說，四年前購入時沙佩爾曾打算對這座1.95萬平方英尺的豪宅加以修葺，但始終沒有付諸實踐。在令人嘆為觀止的外觀外，希曼斯公爵公館內部尚需翻修。這也有助于解釋為何赫魯最終給出了12%的折扣價。
除此，以下也可說明這座豪宅的內部并非富麗堂皇。布朗·哈里斯·史蒂文斯公司僅向急迫和潛在的買家詳細展示了希曼斯公爵公館其精美的線腳和具有時代特征的優雅之感，卻沒有出示舞廳、樓梯、陽臺等奢侈房銷售通常需要的概覽圖片。或許希曼斯公爵公館的確需要大修一番。
成交速度驚人
布朗·哈里斯·史蒂文斯公司于一月將希曼斯公爵公館掛牌銷售。若換做普通屋宅，在市場上如果七個月內依舊處于滯銷或許意味著慘淡的銷售結局。但在成交額高達1,000多萬美元的奢侈房世界，由于門檻太高，待售房屋二三年之內無人問津也在意料之中——世上買得起這種豪宅的不過區區幾千人，賣家自有心理準備。由于希曼斯公爵公館的成交速度相對較快，說明開價符合行情，也有可能說明奢侈品市場需求正在上升。
房產經紀人不一定回報豐厚
雖然奮力推銷，但德爾不一定收獲了豐厚的傭金。據報道，赫魯和沙佩爾決定私下交易。德爾向《福布斯》雜志表示，她無法討論交易細節。
即使這場交易中德爾顯得有些無足輕重，但她那套精密的定價策略對短時間內完成交易功不可沒。眾所周知，德爾極其擅長讀懂市場，可開出與買家意愿最為接近的價格。因此，自2007年以來，她已接手了40座城區住宅的銷售，售價記錄達6.2億美元。凡是經她交易的房子往往可以賣到開價的97%。要知道，如今的奢侈房標價高得離譜，而成交價格則可以下降40%之多，德爾能將房子賣到這個價錢，足以說明她的過人之處。
3月，德爾與本刊探討了她的標價方略。“給出正確價格，在于把握時代風向和近期銷售情況，”她說，“每一座屋宅都是獨特時代的獨特案例。我們根據市場條件，盡可能將售價開到最高水平。”
希曼斯公爵公館的成交說明高端房市正趨穩
2010年第二季度，曼哈頓奢侈房(300萬美元以上的房屋)中位售價較去年上升了12%。根據普天壽房地產公司(Prudential Douglas Elliman Real Estate)近期發布的報告，昂貴寓所的需求已上揚，存貨吃緊。
但即便在紐約市外，由于超高端實業市場存貨太少，一樁交易即可影響市場波動。除希曼斯公爵公館之外，近期其他兩樁交易也為奢侈房經紀人帶來了希望。
4月下旬，億萬富翁克爾西·沃倫( Kelcy Warren)以4,200萬美元購下了位于科羅拉多州的布特杰克牧場(Bootjack Ranch)，創下今年最高價。僅兩個月后，貝爾艾爾的觀景樓(Le Belvedere)以更高的價格出售給一戶匿名的歐洲人家。
“由于富豪買家善用機會，在合適的價位上購買最佳房產，從而令超高端段位呈現穩定態勢。”比爾·范德爾(Bill Fandel)表示。比爾為蘇富比國際地產頂峰房地產公司(Peaks Real Estate Sotheby's International Realty)工作，曾通過電子郵件形式完成布特杰克牧場交易。
德爾對此表示同意，并認為希曼斯公爵公館的出售“意味著那些擁有買家渴求特色的房產將出現回轉。今日市場條件下的買家出手不僅不會低于過去的買家，還會更高。”
這對我們會有什么影響呢？不走運的是，這一現象不會對我們產生太大的影響。奢侈房市場的趨勢基本不受整體房市的影響，而整體房市里法拍房屋的情況和價格數據依然萎靡。但是，即便你一輩子也買不起希曼斯公爵公館這樣的豪宅，不妨舒舒心，可以前往街對面的大都會博物館參觀價值連城、美輪美奐的藝術展品——還很便宜哦。
